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楼市调控,又称为房地产市场宏观调控,是指国家借用行政力量干预房地产市场,确保房地产市场按照国家意志健康发展的一种政府行为。

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    1简介

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    楼市调控

    楼市调控,又称为房地产市场宏观调控,是指国家借用行政力量干预房地产市场,确保房地产市场按照国家意志健康发展的一种政府行为。对房地产市场实施有效的宏观控制,关键在于政府在市场运行中正确选择自己的位置,以及按市场发育程度建立清晰完备有效的调控系统,才能保证房地产市场的良性循环。

    2对象

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    楼市调控的对象是整个房地产市场,包括土地市场、房产市场、房地产资金市场、房地产劳务市场、房地产技术市场和房地产信息市场等。

    3调控目标

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    房地产是国民经济的先导性、基础性产业,对国民经济的增长具有较强的带动作用,但同时又依赖于经济发展所创造的市场需求,取决于经济增长所决定的社会、居民的房地产支付能力。20世纪90年代初,我国局部地区如海南北海等地房地产的非理性膨胀,严重影响了国民经济发展和金融秩序;20世纪90年代日本房地产泡沫的破灭,对日本经济的影响至今仍未消除;东南亚金融危机也与房地产泡沫直接相关,教训十分沉痛。各国和地区的历史经验表明,缺乏有效的宏观调控的房地产市场极易引发严重非均衡问题甚至发生泡沫,特别是在经济高速增长、房地产市场快速发展时期,房地产开发必须与社会经济协调发展,房地产市场需要总量上的基本均衡和结构的优化。因此,在现阶段,房地产宏观调控的主要目标和任务应该是:保持市场供求总量的基本平衡,促进市场结构的优化,从而促进房地产市场持续、快速、健康发展。

    楼市调控

    虽然房地产市场非均衡是常态,但这并不意味着任由非均衡状态自由发展,均衡目标取向仍是市场宏观调控的主要目标,具体表现在以下几个方面:

    (1)供求总量的基本均衡。尽力减小房地产供求总量的非均衡程度,实现房地产市场供求总量的基本均衡,是房地产市场宏观调控的首要目标。房地产总量控制的目的就是要使房地产总供给与总需求的大体平衡,形成一个有限度的买方市场,使这个市场既有一定的合理库存,又有充分的市场流转,而且又不致造成非正常的空置商品房。市场经济本身虽然能依据市场供求关系、信息反馈、价格走势等进行自我调节,但由于市场机制本身的局限性,这种市场调节难免会出现消极、被动、滞后和带有局部性的缺点,所以政府有必要从全局的高度综合运用各种手段,对房地产市场进行积极、主动、及时地宏观调控,以便有效地把握好总量的平衡。

    通常情况下,房地产商品的社会需求包括投资性的生产用房需求和消费性的生活用房需求两大方面,既包括国内、地区内需求,也包括外商的需求,而这些需求的地区性又特别强,更多的是要求在地区或一个城市内达到供求平衡。因此,为有效调节房地产商品社会总供给和总需求的均衡,我们还要综合考虑.以下几个方面:要在一个地区或城市内,实现房地产商品的供给总量和需求总量的基本平衡;②房地产商品供给和需求的重点要放在住宅方面,住宅建设的总量要同地区居民对住宅需求相平衡;③要注意有效需求与潜在需求的区别,房地产商品的供给总量要与有效需求总量相平衡。

    (2)优化房地产结构,实现结构的基本均衡,提高资源配置效率。优化结构的目的是使产品适销对路,实现有效供给和有效需求的均衡。当前优化结构主要是根据社会消费水平和市场即期需求,合理确定各种类型、不同档次商品房之间的供应数量,在重点保障适应广大中低收入者的经济适用住房供应的同时,兼顾社会多层次的住房需求。结构优化包括两个方面:房地产市场产品结构的均衡发展。房地产内部结构要协调。居民住宅办公楼、厂房、商业用房、娱乐设施等各类房地产商品供给结构与需求结构相协调、相平衡,以充分合理地利用房地产资源,实现资源配置效率的最优化。实现房地产市场层次结构的均衡发展。一方面,房地产一、二、三级市场实现良性互动,均衡发展;另一方面,也要实现房地产的买卖市场和出租市场的均衡发展。

    4调控原则

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    楼市调控的原则是指在调控房地产市场的活动中观察和处理调控问题的标准。这些原则要依据房地产市场发展的客观规律和国民经济管理的需要来制定。我们要在基本原则的指导下,采取有针对性的措施和办法对各种房地产经济运行加以调节和控制。

    楼市调控

    1.多种调控手段相结合的原则

    一般来说,房地产市场宏观调控的手段有多种,如经济手段、行政手段和法律手段等。由于房地产商品价值量大,与人们的生产、生活密切相关,房地产市场活动涉及面广、影响面宽,而且房地产在国民经济中具有重要的地位和作用。因而,对房地产市场的管理不能像一般商品市场那样完全放开,完全由市场去组织生产。在选择调控手段时,仅靠经济调节手段不一定能达到调控的目标,而要根据一定时期房地产市场的发展状况,按照经济、行政、法律手段等多种手段相结合的原则来进行调控。

    2.宏观调控和微观管理相结合的原则

    宏观调控通常是指政府从总体上采用经济;法律和行政等手段主动干预房地产市场,它往往带有统一性的特征,但灵活性不足。而微观管理则是对房地产市场的具体区域、项目和环节,甚至是市场行为主体和具体交易行为的管理和规制,具有较大的适应性和灵活性。通常,宏观微观向来是辩证统一的,我们必须坚持对房地产市场进行宏观调控和微观管理相结合的原则。将房地产宏观调控和微观管理结合起来,可以使它们优势互补,相互促进,也就可以做到对房地产市场的管理既具有统一性,又具有灵活性。

    3.直接调控和间接调控相结合的原则

    我们知道,在市场经济条件下,政府对社会经济活动的宏观调控,一般是以间接凋控为主,但是以间接调控为主,并不等于仅仅实行间接调控。通常,对于某些资源的开发利用、某些产业的发展,由于它们自身的特殊性,或者市场的不完善,仍然必须实行一些直接调控,将直接调控和间接调控有机结合起来使用房地产商品作为特殊商品,对社会生产和人民生活影响极大,房地产业和房地产市场的发展与国民经济发展密切相关。因此,政府在通过财政、税收等手段对房地产市场进行间接调控的同时,不能放弃对房地产市场的直接调控。特别是对于我国发育尚不完全成熟的房地产市场,坚持政府的直接调控仍有必要。因此,在社会主义市场经济条件下,在房地产市场非均衡运行的状态下,我们对房地产市场进行宏观调控,直接调控和间接调控相结合是我们必须遵循的重要原则。

    4.管而不死、活而有序、因地制宜的原则

    回顾我国宏观调控的历史,可以发现过去的宏观调控工作常常处于一放就乱,一乱就管,一管就死的怪圈之中,常常使宏观调控的效果大打折扣,难以达到预期的目标。因此,我们对房地产市场的宏观调控,应当在总结经验的基础上,将两者有机地结合起来,努力做到管而不死,活而有序

    另外,由于房地产具有区域性的特点,全国各地区由于经济发展水平不同、人民生活水平不同,房地产市场的发展状况也各不相同。因此,我们在对房地产市场宏观管理和调控时,要针对不同地区房地产市场发展的特点和具体情况,采取灵活的措施和因地制宜的政策。

    5.统一领导、分工负责、相互协调的原则

    由于房地产市场是国民经济一个重要的要素市场,而且我国房地产业已经成为国民经济的支柱产业,再加上房地产业本身的一些特点,如投资规模大,涉及面广,与人民生活息息相关等,因此国家对房地产市场的调控必须实行统一领导,以便能对市场进行有效的宏观管理。中央的调控政策下来后不能有的地方执行,有的地方不执行。各个地方在房地产业的发展过程中,也不宜制定一些与国家意图不相吻合的政策,这会扰乱整个房地产市场。另外,对房地产市场宏观调控是一项综合性的工作,涉及政府的多个部门,需要明确宏观调控的职责分工并相互配合。由于过去长时期内理论认识不清,市场管理经验缺乏,再加上对于宏观调控重视不够,过分强调直接采用行政手段进行调控,因而在机构设置和职能安排上未能认真考虑哪些部门对房地产业实施宏观调控、如何分工更为科学的问题。所以,还存在着政府部门职责分工和相互配合问题。例如,在国务院组成或直属部门中,可以对房地产进行宏观调控的涉及国家发改委、建设部、国土资源部、人民银行、税务总局、财政部等至少六个部委,在省、市级地方政府,则要涉及更多部门。每个政府机构都有一定的调控权限,但没有一个政府机构能够负得起总量调控的职责山。因此,在目前我国的房地产市场管理体制下,对房地产市场的宏观调控必须坚持统一领导、分工负责、相互协调的原则。

    5调控手段

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    楼市调控

    为保证楼市调控的有效实施,一般采用经济手段、行政手段、法律手段和政策方法四种。

    ()经济手段

    即通过运用价格、税收利率等经济杠杆,来充分调控房地产市场的运行和发展,以经济刺激来引导人们的经济活动。

    ()行政手段

    即通过国家、政府部门的行政权力,以行政管理的方法,对房地产市场进行宏观调控。如制定房地产市场的发展规划,来对房地产市场的发展方向进行控制;通过规定房地产市场主体资格、活动原则、经营范围、权力和义务等来控制房地产经营企业的经营业务等。

    ()法律手段

    即通过房地产立法和房地产执法来宏观调控房地产市场。通过制定各种房地产法律、法规来规范我们的经营,保护合法经营,打击不法经营,维护房地产市场的正常运转。

    ()政策方法

    房地产市场宏观调控的政策方法,是指国家通过制定并组织贯彻执行一定的房地产市场发展政策,来对房地产市场进行宏观调控。其特点是适应性强、针对性强,容易取得比较好的效果。

    6调控内容

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    ()土地供应计划的宏观调控

    加强国有土地出让的计划、规划管理,严格控制土地供应总量。出让土地必须按照当年下达的建设用地计划进行数量控制,必须依据城市规划,必须与建设项目相结合,必须有明确的开发期限和进度要求,必须有基础设施配套的条件,必须按权限审批,这对规范整个房地产市场是至关重要的,要充分认识到土地供应的龙头作用。土地供应计划的宏观调控是整个房地产市场宏观调控的关键。

    ()房地产价格的宏观调控

    房地产价格的宏观调控是平衡房地产市场中供求关系的一个重要手段。由于土地资源的稀缺性和不可再生性,加上人们对住房的需求是长期的,不断上升的,由此决定国家必须对房地产市场进行控制,决定了房地产市场是个不完全开放的市场。国家通过制订和调整房地产商品的价格标准,最高、最低限价,价格浮动幅度等来对市场价格进行调控,保证价格结构的合理性,保证市场的供应,平衡市场的需求。

    ()房地产税收政策调控

    房地产税收政策的调控是指国家通过调整税率和增减税种税目,来调整收益流向,引导市场发展。避免和减少在房地产市场中的投机行为,鼓励和支持对国家建设和人民生活迫切需要的项目的投资。

    ()房地产金融的调控

    这里包含两个方面,一是通过投资贷款利率的调控,来平衡房地产的投资市场,控制房地产的开发总量和项目品种;二是通过消费贷款的利率调控,来鼓励房地产消费,促进房地产商品的有效需求,平衡房地产商品的供需矛盾,推动房地产市场的健康发展。

    ()城市规划的调控

    城市规划的调控是国家通过行政手段来对房地产市场进行调控的方法之一。它是国家在制订城市发展总体规划的前提下来制订房地产市场的发展计划和规划,控制房地产的投资项目及规模,保证城市建设总体发展的合理和规划性,培育出完善的房地产市场。

    ()房改政策的调控

    房改政策的调控是国家通过政策方法来实现对房地产市场的宏观调控。由于长期的计划经济的影响,我国在住房制度上存在着大量的弊病,特别是福利性分房和低租金制度,严重束缚了房地产市场的健康发展。为此国家通过制订一系列的房改政策,如取消福利分房,提租及实行公积金制度等来鼓励职工进行住房消费,同时通过房地产金融的支持,使得这种消费逐渐成为可能,从而推动房地产市场健康地向前发展。

    7调控系统

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    楼市调控

    宏观调控系统包括有决策控制系统、市场调节系统、信息反馈系统和监督系统等若干子系统。

    1.决策控制系统

    所谓宏观调控的决策控制系统,是指通过制定各种政策、法规、计划和规划来实现国家对房地产市场的影响。它的核心在于通过政策、法规、计划和规划的择优,寻求能够获取最大经济效益,以指导实际的市场经济行为。其中行业政策和法规居于宏观控制最重要的位置。除此之外还有土地供应、城市规划及环境保护等调整手段。

    (1)土地供应计划:土地是房地产市场运行的龙头。我国国有土地由政府垄断出让,使土地供应计划对房地产市场具有更为直接、明显地调节功能。一个城市的土地开发和供应计划,由有关部门按该城市社会经济发展总体需要,土地发展潜力以及城市规划的要求制订。科学的土地供应计划,不仅与总体规划协调,并有足够的弹性,能够对市场信号作出灵敏的反应。还应当立足于十分珍惜和合理利用每一分土地基本原则。我国是个土地资源十分贫乏的国家,科学的、合理的、有计划的使用土地,在这里显得尤为重要。应当十分重视土地利用计划制定的科学性。注重定量分析,研究土地供应需要与可能的关系。

    (2)城市规划指导:城市规划就是通过对城市区域的经济分析,以合理利用土地、协调城市物质空间布局为实施目标的战略。城市规划是该城市建筑和房地产业的指挥棒。一部好的城市规划,应该充分考虑城市土地的经济价值,指导城市建设有序发展,促进房地产业的健康发展。

    (3)环境保护:环境保护关系到一个城市、一个地区的长远和全局性的利益。房地产市场行为必须有利于环境的整治和改善,即保护环境、防治污染、加强绿化建设、保护历史文化遗产和自然风貌,创造优美协调的环境景观。一旦房地产市场行为的经济效益与环境效益发生冲突,环境效益应该拥有否决权,经济效益要服从环境效益。

    2.市场调节系统

    房地产市场宏观调控系统中的调节系统的宗旨是确保决策控制系统所作的决策得以及时有效的执行。它包括有如下几方面内容:

    (1)控制地价。地价是房地产价格的主导部分。控制了地价,就可以左右房地产价格。由于城市土地一级市场由国家垄断出让,所以,地价就成为政府对房地产市场调控的重要手段。

    (2)调节税收。房地产税收是宏观调控的一个重要手段,它可以规范房地产市场交易行为,抑制投机,理顺收益分配关系。但是,由于税费管理体制混乱、交易行为不健全,我国的房地产税收调节功能没能得以充分地发挥。这需要在不断深化改革,进一步健全和完善房地产税收体制。

    (3)租金的控制。租金是房地产市场运行的又一个重要的指数,它不仅要与整体经济发展水平相适应,与居民消费能力相适应,而且也应与房地产商品买卖价格保持合理的比例。租金过高或过低都会对房地产市场产生不良影响。租金过高会导致空置率的大幅提高;过低,就会严重冲击房地产销售市场的商品成交率。因此,制订合理的租赁价格,同样是政府调控房地产市场的重要决策目标。

    (4)信贷规模及利率:无论是房地产开发经营还是消费购置,都需要金融的参与,因而信贷规模及利率,也成为市场调节的重要内容。

    3.信息反馈系统

    政府对房地产市场作出宏观调控决策,必须建立在充分掌握市场信息基础之上。因此,需要建立较为完备的信息反馈系统。它应该包括市场管理需要的各类信息来源及收集与处理方式;信息加工、贮存和传递的技术手段;信息机构的建立与信息网络的形成;信息的组织与交流等。

    4.监督系统

    所谓监督是指国家对房地产市场运行的各要素、各环节进行全面督察的整体过程:监督系统主要有规划监察、设计监察、市场监察、财政监察、银行监察、审计监察、环境监察等。

    总之,我国房地产市场正处于起步阶段。宏观调控有利于速度与效益、效率与公平、结构与发展相统一的市场运行机制尽快形成,确保我国房地产市场尽早步人更规范、更健康、更科学的发展轨道。

    8调控政策

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    2012年调控

    20127月,楼市回暖,社科院预警房价存报复性反弹风险。2012724日,国务院办公厅发出通知,决定从7月下旬开始,派出8个督查组赴16个省()对房地产市场调控政策措施落实情况开展专项督查。这是近两个月来中央对楼市调控第十次释放调控不动摇的信号。

    楼市调控

    对于住房商业性贷款政策,意见要求,对于首次购买普通住房的居民家庭,申请商业性个人住房贷款,首付款比例不低于30%;对已拥有1套住房且无购房贷款或贷款已结清的本市户籍居民家庭,为改善居住条件申请商业性个人住房贷款购买普通住房,首付款比例不低于40%;对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的本市户籍居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房,首付款比例不低于50%。对购买第3套及以上住房的本市户籍居民家庭,暂停办理商业性个人住房贷款。

    2018-02-19,郑州宣布,凡属补缴且补缴日期在2018-02-19之后的社会保险证明、个人所得税完税凭证不再作为购房的有效凭证,堵死了通过包装手段获取购房资格的途径。

    2017315日,青岛市国土资源房管局等五部门联合发布《关于保持和促进我市房地产市场平稳运行的通知》。在市区范围(市南区、市北区、李沧区、崂山区、黄岛区、城阳区,包括高新区,下同)内,能够提供从购房申请之日起前2年内、在本市(六区四市,下同)连续缴纳12个月及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭(家庭成员均不拥有本市户籍,下同),限购1套住房(含新建商品住房和二手住房,下同);对在市区范围已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭,或无法提供从购房申请之日起前2年内、在本市连续缴纳12个月及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭,暂不得购买住房。

    2017330日,青岛市国土房管局发布通知,青岛市范围内(六区四市)购买的新建商品住房和二手住房,需取得《不动产权证书》满2年后方可上市交易。这已是青岛市在今年315日后,再次发布的楼市调控政策。

    2017314日,赣州市政府办公厅印发《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》,在中心城区部分区域实施住房限购措施,抑制投资投机需求。限购区域为:章江南大道与钨都大道交汇处起,向南至钨都大道与客家大道交汇处,沿客家大道向西至与登峰大道交汇处,沿登峰大道向南至与赞贤路交汇处,沿赞贤路向西至黄金大桥,以上路段与章江形成的闭合范围。

    限购措施包括:在中心城区(章贡区、赣州经济技术开发区,下同)无住房(含住宅性质公寓,下同)或在中心城区非限购区域内只有一套住房的本市户籍居民限购1套商品住房(含存量房,下同);能提供自购房之日起计算的前2年及以上在本市中心城区逐月连续缴纳个人所得税或社会保险证明的(政策出台后不能通过补缴认定),且在中心城区无住房的非本市户籍居民,可在限购区域内购买1套商品住房;未成年人不得在限购区域内单独购买住宅。

    2017313日,浙江省嘉兴市20161221日实施部分区域限购政策的基础上,进一步加码限购。浙江省嘉兴市嘉善县住房和城乡规划建设局发布《进一步调整限购政策》的通知,自2017314日起,在全县范围内暂停向在嘉善县拥有一套及以上住房的非本县户籍居民家庭出售新建商品住房;自2017315日起,在全县范围内暂停向在我县拥有一套及以上住房的非本县户籍居民家庭出售二手住房。

    201739日,滁州市国土房产局、发改委等七个部门联合出台了《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展若干意见》。其中规定,居民购买二套房的商贷首付比例不低于40%,三套房首付比例不低于60%

    南昌

    201738日,江西省南昌市限购政策加码,出台《关于进一步做好房地产住宅市场调控工作的通知》,通知称,将加大住宅限购限贷力度,除九龙湖区域(红谷滩新区祥云大道以南区域)和儒乐湖新城(东至赣江,西至皇姑路,北至儒乐湖大街,南至英雄大道)外,在市区范围内,暂停向在市区已拥有1套及以上住宅的南昌市户籍居民出售住宅;暂停向在南昌市区已拥有1套及以上住宅的,或无住宅但无法提供自购房之日起前3年内在本市连续缴纳2年以上个人所得税或社会保险证明的非南昌市户籍居民(不得补缴)出售住宅;未成年人不得在市区购买住宅。

    201737日,河北张家口的崇礼区也发布了升级版“楼市限购令”,不仅增加了非户籍人口的购房条件,也提高了本地户籍人口购房的首付比例。这是继去年1130日实施限购后,限购政策再度升级。

    201731日,河北涿州市也发布《关于保持房地产市场平稳健康发展的实施意见》,提出非当地居民限购1套房,并且首付款比例不低于30%

    福建

    201710月,福建省出台《关于进一步加强房地产市场调控的八条措施》,通过加强商品房预售监管、完善土地出让方式控制楼面地价上涨、年内启动一批共有产权住房建设并实现常态化供应、增加租赁住房供应、扩大公共租赁住房保障范围、三年基本完成棚户区改造、督促开发企业按照土地合同约定竣工、严厉打击房地产市场违法违规行为等8条措施,新政策组合拳坚决遏制部分地方房价不合理上涨、过快上涨,让房子回归居住属性。

    在加强商品房预售监管这方面,要严格监控大额、长期限的消费贷款资金流向,关闭信用卡对房地产开发企业的POS刷卡端口,坚决遏制个人综合消费贷款、信用卡透支的资金绕道用于支付首付以及住房消费,这对购房者来说是最直接的一项调整。

    连江

    2017228日,福建连江网站发布《连江县加强房地产市场调控促进房地产市场平稳健康发展若干意见》。对三种类型居民家庭,暂停向其销售县城关地区(指凤城镇、敖江镇、江南乡)范围内建筑面积144平方米(含)及以下的商品住房。

    (一)县城关地区拥有2套及以上商品住房的本县户籍居民家庭;

    (二)县城关地区拥有1套及以上商品住房的非本县户籍居民家庭;

    (三)无法提供购房之日前2年内在本县累计缴纳1年及以上个人所得税或社会保险证明的非本县户籍居民家庭。

    92018年

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    兰州

    201815日,甘肃省兰州市突然发文对城市部分区域取消限购;继续限购区域则不再需要提供社保、纳税证明,非兰州本地户籍的家庭购房将更加便利。新政将从明天(8)开始实施。

    201815日,兰州市住房保障和房产管理局、兰州市物价局、兰州市不动产登记管理局三部门联合下发《关于加强房地产市场调控强化房地产市场监管有关工作的通知》,《通知》中,城关区、七里河区、安宁区范围内部分区域的住房,非兰州户籍家庭最多可购买一套、兰州户籍家庭最多可购买两套的限购政策得以延续,但不再要求提供社保证明和纳税证明。更为重要的是,该《通知》取消了兰州市西固区、九州开发区、高坪偏远区域的住房限购政策。

    此外,《通知》同时对兰州市城关区、七里河区、安宁区、西固区部分区域的住房实施限售。从明天(18)起,个人在上述区域内购买的新建商品住房和存量住房,自取得《不动产权证书》登记簿日期满3年方可上市交易。不动产登记部门应当在《不动产权证书》上注明须取得不动产权证书满3年后方可转让字样。不过,通过司法裁决、拍卖、拆迁还建、继承、离婚析产等方式取得《不动产权证书》的住房不受此项措施限制。

    青岛

    201819日,青岛、天津相关部门先后宣布放开城镇落户限制,其中租房即可落户的规定引人关注。

    青岛市人民政府新闻办公室官方微博青岛发布在当天发文称,青岛将全面放开城镇落户限制,深化户籍制度改革,以合法稳定住所(含租赁)或合法稳定就业为基本落户条件,全面放开城镇落户限制。

    同时,青岛还将加快取消购房面积、就业年限、投资纳税、积分制等落户条件,优先解决农村学生升学和参军进入城镇人口、在城镇就业居住5年以上和举家迁徙的农业转移人口以及新生代农民工等重点群体落户问题。

    天津

    201819日,天津市公安局人口管理总队相关负责人表示,即日起,对于符合天津市引进人才年龄和学历条件(全日制本科学历35周岁以下,研究生学历45周岁以下),在津就业并连续缴纳社会保险一年以上,在津连续居住半年以上并合法取得居住证,且本人或直系亲属无名下合法产权住房的,可在其长期租赁房屋所在地社区落集体户口。

    厦门

    2018110日,由厦门市国土房产局、市规划委、市建设局、市市场监管局、市行政执法局等五部门联合制定的《关于进一步加强办公类建设项目管理若干意见》(简称《意见》)于近日印发并施行。

    《意见》中明确,销售办公类建设项目使用推介商品住宅的专属用语,将办公用途项目设计、建设或装修为带有居住功能的,都将受到处罚。

    《意见》的出台,将进一步规范我市办公类建设项目(SOHO办公项目)管理,特别是规范开发企业和买受人在开发、建设、销售、使用上的行为,促进房地产市场平稳健康发展。

    开发建设

    办公类建设项目严禁住宅化

    《意见》规定,开发企业及买受人不得擅自改变规划建筑功能,不得擅自加层、插层等改变建筑内部结构。严禁将办公用途项目设计、建设或装修为带有居住功能的用房。

    更具体来说:

    开发企业应当严格按照规划许可明确的指标要求进行开发、建设。

    建筑设计单位应按照国家和我市办公类建设项目有关规范和标准、项目用地招拍挂文件以及规划许可文件中明确的规划设计条件等要求进行设计;施工、监理单位应当按照经审批的合法有效的施工设计图进行施工并开展监理工作。

    新申请工程规划许可或申请单元分割的办公用途建设项目,应严格控制最小分割单元的设置,最小分割单元不得小于300平方米,土地出让合同中另有约定的,按约定执行。

    层高不得超过4.2米,建筑平面布局不得采用住宅套型设计,不得设置厨房等居住空间,卫生间、茶水间或饮水供应点必须集中设置。

    推广销售

    不得使用推介住宅用语进行宣传

    首先,大家要明确几点:

    办公类建设项目(SOHO办公项目)不享受本市户口准入政策

    项目不配套幼儿园、学校、医疗机构等服务设施

    用电、用水等价格按照商业价格收取,不得接入燃气

    为了避免办公类项目以住宅形式销售

    在办公类建设项目销售方面

    《意见》也做出了明确规定:

    今后,开发企业和中介机构在销售过程中,应如实宣传展示,不得以诸如公寓“××等推介商品住宅的专属用语或设置住宅样板房进行宣传。

    《意见》指出,销售前,开发企业就应该做足准备工作,应当严格遵守商品房预售管理有关规定,对规划许可证、土地出让合同、商品房买卖合同范本、预售许可证等相关资料以及销售限制性条款进行公示,公示栏应设置在售楼处显著位置,并突出标明项目土地用途、规划建筑功能、转让限制条件、项目不利因素等重要信息,并在预售方案中予以明确。

    销售时,开发企业应当明确告知购房人项目土地用途、规划建筑功能、转让限制条件、项目不利因素等信息,在与购房人签订《商品房买卖合同》时一并签署告知、承诺书,如有限制性条款的,还应明确载明有关限制性条款。

    值得一提的是,开发企业应当严格按照土地出让合同的约定用途规范其销售行为。对土地出让合同约定只能销售给企业或特定对象的,必须按照土地出让合同约定条款进行销售。

    违规处罚

    擅自改变建筑结构,将限制其买卖、备案

    开发企业及相关主体、买受人

    若有违法违规行为

    将会受到处罚:

    《意见》指出,开发企业及相关主体违反规定进行开发、建设和销售的,将由相关部门依法开展查处,罚没或追缴违法所得,并追究相关责任主体违约责任。对配合开发企业违规进行开发建设的设计、施工、监理的单位,由相关主管部门依法进行查处。

    开发企业或买受人擅自改变规划建筑功能或对房屋进行加层、插层等改变建筑内部结构的,将由相关执法部门依法依规进行查处,同时函告不动产登记机构限制商品房买卖合同备案、项目首次登记、抵押登记、转移登记等。

    开发企业在销售中存在购房资格造假行为的,将由开发企业承担因此引发的相关法律责任。开发企业和中介机构进行虚假宣传的,将由市场监管部门对其虚假广告宣传行为进行查处。

    10经济影响

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    官方表态

    20171019日,国新办就2017年前三季度国民经济运行情况举行发布会,请国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长邢志宏介绍2017年前三季度国民经济运行情况,并答记者问。

    有记者问:房地产调控对债务风险的治理和金融去杠杆,会不会对未来的经济发展产生一些影响?另外,提到GDP贡献率,想问一下资本形成对前三季度GDP增长的贡献率是多少,还有进出口的贡献率。还有,现在有没有折年率的GDP的季度环比增长率?

    邢志宏表示,前三季度,最终消费支出对经济增长的贡献率是64.5%,资本形成总额对经济增长的贡献率是32.8%,货物与服务净出口对经济增长的贡献率是2.7%。从数据当中可以看到,最终消费支出加上资本形成总额,这两块也是中国的内需,对整个经济增长的贡献率达到了97.3%,所以内需始终是中国经济增长中扩大需求的战略基点。

    针对房地产和债务风险的问题,邢志宏表示,应该说在房地产方面,去年以来国家采取了一系列因地制宜、因城施策的房地产调控政策,房地产调控效果在逐步显现。一线城市房价经过调控以后,现在市场预期比较稳定,投资投机性的需求得到了有力遏制。从8月份监测的数据来看,15个一线和二线的热点城市新建商品住宅价格环比都在下降和持平,同时同比涨幅已经多个月在回落,北上广深四个一线城市同比涨幅连续11个月回落;二线城市新建商品住宅价格同比涨幅连续9个月回落。

    邢志宏补充说,另一方面,房地产调控着力加大了对三四线城市去库存的力度,取得了积极的进展。9月末,全国商品房待售面积同比下降了12.2%,主要是在三四线城市去库存收到积极效果。

    在房地产调控过程当中,由于采取了因城施策、因地制宜的办法,而不是一刀切的调控,在调控方式上,也不是一味地限制需求,特别是针对一线城市住房供求矛盾比较突出的问题,国家鼓励在供求矛盾突出的地方,通过加大住宅土地的供应来解决房地产的问题。所以,前三季度房地产投资增长是比较平稳的,对经济的发展依然起到了积极的作用,同时房地产的风险也得到了有效的化解。

    邢志宏表示,从金融方面,按照全国金融工作会议的要求,金融系统积极防范和化解金融风险,加强风险源头的管控,整治金融领域的乱象,已取得了积极的成效。同时在金融调控过程当中,特别注意保持货币供给政策的稳健中性,保持合理适度的流动性,对实体经济的支持没有减少,而是在进一步的加强。

    邢志宏称,所以,上述两个领域所做的相关工作使中国经济发展的基础更加稳健。当前,资金存在的一些问题得到了化解,呈现出资金脱虚向实的积极的变化。

    11相关事件

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    住建部:调控松绑系误读

    20181月,最近部分媒体报道:兰州市松绑住房限购措施,合肥市取消住房限价措施,成都等地借人才落户政策放松调控。住房城乡建设部有关负责人日前表示,兰州合肥成都等地调控松绑系误读,住建部对房地产调控的态度是明确的、坚决的,是一以贯之的。

    楼市

    2018年,住建部将全面贯彻落实党的十九大和中央经济工作会议精神,坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署,毫不动摇地坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,将毫不动摇地坚持房地产市场调控目标,毫不动摇地坚持调控政策的连续性稳定性,严格落实各项调控政策措施,严厉打击各类违法违规行为,坚决遏制投机炒房,进一步落实地方主体责任,确保房地产市场稳定。

    兰州市房管局有关负责人表示:媒体报道兰州市15日出台新政,取消了部分区域的住房限购措施。实际情况是,兰州市对住房供求矛盾突出的主城区从严实施限购等调控措施,对部分库存较大的偏远地区以限售替代限购;同时改进了审核方式,将购房人提供相关证明,改为由房产部门通过社保及税务部门系统核查,便利群众办事。18日,兰州市已在政府网站上澄清,此次政策调整不是放松调控,而是从严调控,并提高调控的精准性。

    合肥市国土局有关负责人表示:媒体报道合肥市国土局13日回复12345群众热线电话称,商品房由开发商自行定价,且201611月之前的出让地块不限价。实际情况是,合肥市热线服务人员不了解限价措施的内涵而作了一般性回复,被炒作成合肥市放松了调控16日,合肥市国土局已在网上辟谣,并未对限价措施进行调整。

    针对媒体报道的一些城市通过放宽人才落户突破现有的调控政策,成都市房管局有关负责人表示:成都市在引进人才的有关政策中,明确了一般性引进人才的落户条件,落户后才能购房,并未调整限购等调控措施。对极少数引进的高端人才,规定购买自用商品住房时可不受户籍、社保和纳税等条件限制。引进的高端人才限定为经认定的急需紧缺专业人才,主要通过人才公寓等方式解决住房问题。

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